"Акчабар" "Базис-М" ЖЧКсынын ("Дөөлөт Курулуш" бренди) өнүктүрүү боюнча директору Бакай Оморов менен "Дөөлөт Курулуштун" турак-жай куруу маселелерине революциялык мамилеси, Кыргызстандын курулуш рыногунун заманбап өзгөчөлүктөрү жана келечеги тууралуу маектешти.
— Негизи “Дөөлөт курулуш” компаниясы Кыргызстанда 2016-жылдан бери иштеп келет. Бирок бул, айталы, "уктап жаткан" абалда болчу – биз субподрядчы болуп иштедик, өзүбүздүн долбоорлорду курган жокпуз. Курулушка адистешкен биздин негизги компания "Базис М" рынокко 2015-жылы кирген. Ал республика боюнча бир катар ири өнөр жай объектилерин курууга катышкан. Анын 3-даражадагы лицензиясы бар.
АКШда 15 жылдан ашык жашап, пандемиядан кийин Кыргызстанга кайтып келдим. Бул убакта мекенине АКШ, Орусиядан досторум да келишти. Биз бул жерде кандай бизнес-долбоорду ишке ашырсак, эмнеге чогуу инвестиция сала алабыз деп чогуу ойлондук. Турак жай курулушуна кызыгып, бул тармакты кылдат изилдөөнү чечти. Биз рыноктун катышуучуларын: банктарды, курулуш компанияларын, кооперативдерди, турак-жай курулушу менен кандайдыр бир байланышта болгон бардык тармактарды изилдеп чыктык.
Мени таң калтырганы, биз дагы эле жумуштун биринчи стадиясы сыяктуу нерселерди колдонобуз жана чындыгында бизде батир сатып алуу абдан кыйын. Анткени бизде батир сатып алуу жасалма түрдө эки этапка бөлүнөт. Биринчиси, бир же эки-үч жылга бөлүп төлөө планы берилсе да, батир сатып аласың. Андан кийин оңдоп-түзөө үчүн чоң акча коротосуз.
Ошондуктан, биз Кыргыз Республикасы үчүн жаңы ыкманы, ноу-хауды киргизүү керек деген тыянакка келдик: ПСО болбошу керек – курулуш компаниялары же оңдоп-түзөөдөн өткөн батирлерди, же жакшы жасалгаланган турак жайларды сатышы керек. Адамдар кандайдыр бир сапатсыз эмес, даяр товарларды сатып алышы керек. Батир жашоо үчүн керек жана ремонт менен убара болбоо зарыл.
— Ооба, ПСО боюнча батирлердин курулушу ири курулуш компанияларына көптөгөн жаңы көп кабаттуу үйлөрдү курууга мүмкүндүк берди. Бирок алардын көбүн дагы эле пайдаланууга берүү мүмкүн эмес, анткени үйлөрдө нормалдуу иштөөгө даяр эмес батирлер бар.
— Инженердик тармактарды - газ, суу, жылуулукту кошуу үйдөгү батирлердин 75% оңдолгондо гана жүргүзүлөт. Бул өнөр жайлык чен боюнча болот. Ишке киргизүү процесси төмөнкүдөй: Мамкаттоо келип, бардык батирлерде ченеп, техникалык паспортторду берет. Эксплуатацияга берүү батир же акционердики, же курулуш компаниясы үчүн дегенди билдирет. Буга ылайык, көптөгөн турак жай комплекстери чоң көйгөй жаратат: адамдар батирлерди сатып алып, үч жылдан беш жылга чейин ремонтто жашашат. Кимдир-бирөө оңдоп бүтсө, кошуналар жаңы гана жасап жатышкан болот, анткени курулуш компаниялары сатып алуучуну өз убагында оңдоого милдеттендире албайт. Бул терс кесепеттерге алып келет: беогисиз ишке киргизүү датасы плюс туруктуу ызы-чуу жана чаң.
— Курулуш сегментинде ишкерлер Кыргызстандын экономикасынын башка тармактарындагыдай эле тенденцияларды жетекчиликке алышат. Муну айыл чарбасынын мисалы менен ачып берейин. Маселен, быйыл картошканы сатуу жакшы болуп, сабиз начар болсо, кийинки жылы баары картошка өстүрүшөт жана ошону менен ага болгон суроо-талап жок болот. Ал арада сабиз кымбаттайт, анткени базарда тартыштык жаралат. Бул өтө одоно окшоштук, бирок ал курулуш бизнесинде эмне болуп жатканын ачык көрсөтүп турат. Республикабыздагы кээ бир курулуш уюмдарын профессионал адамдар түзгөн эмес. Көбүнчө батирлер казуу стадиясында сатылып жатканын жана ири инвестиция талап кылынбай жатканын көргөндөр курулуш рыногунун катышуучуларына айланган. Натыйжада бүгүнкү күндө бизде базар "тоңуп калган" абалда.
— Негизинен ооба. Бишкекте 80ге жакын курулуш объектилери каржы, уруксат жана башка кыйынчылыктардан улам тоңдурулду. Канча адам жапа чеккенин эсептөө оңой: бул курулуштардын ар бирине 100гө жакын жаран инвестиция салган, башкача айтканда, кеминде 8 миң адам акчасынан ажыраган. Азыр эл коркуп, бейтааныш компанияларга ишенбей калганы түшүнүктүү. Кошумчалай кетсек, мүмкүнчүлүгү болгон жана батир алууну каалаган адамдар буга чейин эле сатып алышканын түшүнүү керек.
— Маселе Кыргыз Республикасында жеткиликтүү турак жайдын жоктугунда. Эконом класстагы турак-жай бар, бирок анын сапаты көп нерсени талап кылат. Мындан тышкары, компаниялар сатып алуучуларга "узун" бөлүп төлөө планын бере албайт, ошентип ай сайын төлөнүүчү минималдуу төлөмдү камсыз кылат. Мындан тышкары, алдын ала төлөм тоскоолдук болуп саналат. Бул батирдин баасынын 30%-40% түзөт. Акча менен алганда 20 миң доллардын тегерегинде. Ал эми биздин жарандарда андай каражат жок. Ошол эле учурда Бишкектин негизги калкын орточо кирешеси бар адамдар түзөт, алар үчүн ай сайын 1000 доллардан ашык төлөө кыйын. Анткени бизде орточо айлыктар төмөн. Алар миңди төлөм катары бере алышпайт, бирок ай сайын 200-400 доллар төлөп берүүгө даяр. Бул сумманы алар ижарага алган батирге берип, жашап жатышат.
— Мына ушунун баарын талдап чыкканда элге жаңы продуктуларды сунуштоо керектигин түшүндүк. Биз Европа реконструкциялоо жана өнүтүрүү банкына жардам сурап кайрылдык – алар бизге консультанттарды берип, рыноктун сегментациясын жана атаандаштарын биргелешип изилдөө жүргүзүштү. Биз даяр ремонту бар батирлерди 10 жылга баштапкы төлөмү жок рассрочкага беребиз деп жарыялаганыбызда адегенде, албетте, пессимисттик маанай болду. Биз бул орто класс үчүн турак жай экенин түшүнүп турдук. Ал айлык акысы жогору адамдардай ырааттуу төлөбөйт. Жада калса фокус-группаны чогултуп, алар менен маектештик, суроо-талап абдан чоң экен. Болжол менен Бишкекте бүгүнкү күндө 100 миңге жакын үй-бүлө ижарага алынган батирлерде жашайт. Алар айына 100 доллардан 500 долларга чейин төлөшөт, демек, аларда бул акча бар. Кардарларыбыздын төлөө жөндөмдүүлүгүн текшерүү үчүн биз бир шарт койдук: эгерде адам алгачкы төлөмдү төлөсө, биз ага бонустарды беребиз, анткени бул үй сатып алууга багытталган төлөөгө жөндөмдүү кардар экенин түшүнөбүз.
— Ооба, биз Кыргызстан үчүн революциялык чечимди сунуштадык: биздин сатып алуучулар турак жайды баштапкы төлөмсүз сатып алышат. Башкача айтканда, алар жаңы батирине көчүп келип, бөлүп төлөп жашап жатышат.
— Кандайдыр бир деңгээлде, ооба. Биздин жарандардын чет өлкөгө чыгып кетүүсүнүн негизги себеби – тапкан акчасынын жана үстүндө үйүнүн жоктугу. Бул долбоор менен биз миграциялык агымдын азайышына салым кошкубуз келет. Ооба, биз миграцияны биротоло токтото албайбыз, бүтүндөй элди жумуш жана турак-жай менен камсыздай албайбыз, бирок курулуш тармагында прецедентти, жаңы продуктуну түзүү менен биз башка компаниялар дагы ушундай шарттарды сунуштоого мажбур боло турган шарттарды түзүп жатабыз. Алар бизди ээрчишет, бул жакшы. Мурдагыдай эле курууга мүмкүн болбой калат. Бул жаңыча болот, курулуш компаниялары үчүн гана эмес, кардарлар үчүн да пайдалуу болот.
— Долбоордун өзү бизге финансылык туруктуулукту камсыздайт. Биз курулуш тобокелинин жолуна түшпөйбүз. Көптөгөн ишканалар параллелдүү башка объектти ишке киргизүү үчүн бир объекттен акча алууга аракет кылып жатышат. Биздин пайдабыз 8-9 жылга күрөөгө коюлган. Анын үстүнө, биз аны алууга кепилдик беребиз, анткени бизде турак жай комплекси жана өз милдеттенмелерин такай төлөп турган адамдар бар.
— Бүгүнкү күндө комплекстеги 1 миң 404 батирдин жарымы сатылып бүттү. Бул биздин долбоор боюнча ЕРӨБдүн позитивдүү болжолдоосунан жогору.
— Бүгүнкү күндө бизде 1 чарчы метрине 750 доллар. Бул оңдолгон турак-жайдын орточо базар баасы менен дал келет.
— Дүйнө жүзү боюнча турак жай класстарга бөлүнөт: эконом, премиум, люкс. Ар бир класстын унаа токтотуучу жайга, колдонуунун жалпы аянтына, сырткы материалдарга ж.б. үчүн өзүнүн талаптары бар. Биздеги курулуш компаниялары негизги көрсөткүчтөрдү гана алып, аткарышат, калгандарын этибарга албай жатышат. Биз башка жол менен кеттик. Биз комплексибизди жеткиликтүү турак жай катары жайгаштырабыз, ал эми үйлөрдө бардык класстардын элементтери бар. Эмнеге? Мисалы, биз орнотуп жаткан лифттер комфорт классынын деңгээлине жооп берет, демек, коридор менен көчөнүн ортосунда бир горизонт жана эшиктер бар. Мүмкүнчүлүгү чектелгендерге, балалуу жаш энелерге, кары-картаңдарга ыңгайсыз болгон секиргичтер жана тепкичтер жок. Бул майда-чүйдөдөй көрүнөт, бирок премиум-класстагы үйлөрдө деле андай эмес.
Биздин имараттар өтө бышык. Биз толугу менен монолиттүү үй курабыз, ал эми көпчүлүк компаниялар монолиттик-каркас жол менен курат. Бул бир эле учурда бүт полду куюуга мүмкүндүк берген тоннелдик опалубканы колдонгонубуздун аркасында мүмкүн. Мындай система бүткүл дүйнөдө – Түркияда, Казакстанда, Кореяда, Россияда, Кытайда кеңири колдонулат. Бирок Кыргызстанга жеткен жок, анткени биздин курулуштар бирдиктүү эмес. Бул бир кварталда курулса дагы жаңы турак-жай комплекстери бири-биринен айырмаланып турган Бишкектен даана көрүнүп турат. Үйлөр да, батирлер да бири-бирине окшош эмес. Биз батирлердин сериясын куруп жатабыз.
Андан сырткары үйлөрүбүздүн дубалдары жылуу. Биз бардык жерде жылуулук өткөрүүчү материалды колдонобуз, ал биздин долбоорго киргизилген. Мындан тышкары, эгерде мурда дубалдар 14 см калыңдыкта куюлган болсо, анда биз 20-25 см куябыз, бул бетондун өзү гана, ага жылуулук өткөрүүчү материал жана фасаддык эритмелер кошулат.
— Профсоюзная менен Кайназарова көчөлөрүнүн кесилишинен 4 гектар жер алганбыз. Ал жерде буга чейин бардык изилдөөлөр, долбоорлоо иштери, мамлекеттик экспертизалар өткөрүлгөн. Бардык уруксаттар алынды. Жазында алдын ала курулуш-монтаждоо жумуштары, жайында бетон иштери башталды. Тоннелдин опалубкасынын биринчи бөлүгү келди, экинчи бөлүгүн эки жуманын ичинде күтүп жатабыз. Биздин курулуш үч этапка бөлүнгөн, биринчи этабы 2024-жылы, экинчиси 2025-жылы, акыркысы, үчүнчүсү 2026-жылы бүтөт деп пландап жатабыз.
— Курулуш рыногу өнүгүшү керек жана өнүгө берет, анткени турак-жай фондусунун өсүшү калктын санына тете эмес — бизде 30 миллион чарчы метр дефицит бар. Бул суроо-талапты жаратат. Ошол эле учурда кыймылсыз мүлк рыногу Бишкек жана Ош шаарларында гана эмес, облус борборлорунда да өсүшү керек деп эсептейм. Биз ошол жактарга куруубуз керек. Күчтүү Кыргызстан күчтүү Бишкек эмес, аймактар да. Биздин компания, маселен, учурда Шопоковдо, Таласта, Караколдо жана Нарында курулуштун мүмкүнчүлүктөрүн изилдеп жатат.
Материалды башка сайтка көчүрүү, “редакциянын уруксаты жана маалымат “булагынын” гипершилтемесине таянуу менен жасалууга тийиш
