Современный Бишкек активно застраивается. Почти в каждом квартале столицы горожане могут заметить быстро растущий ввысь дом. При этом многие обыватели воображают себе фантастические доходы, которые получают строительные компании. Да, доходы в строительном бизнесе могут быть высокие, но надо учитывать, какой капитал был вложен в строительство, и степень рисков.

Вообще, строительная часть у всех компаний примерно одинаковая. Строительные материалы для домов поставляют практически одни те же поставщики и цены, как правило, сильно не отличаются. Исключениями могут быть только крупные компании у которых имеются свои карьеры, бетонные узлы или кирпичный завод. Тогда цены на материал могут быть ниже, чем у остальных застройщиков. Поэтому основные составляющие себестоимости квадратных метров состоят из участка, строительных работ и операционных расходов. О том, какие «заоблачные» миллионы зарабатывают застройщики, «Акчабару» рассказал генеральный директор СК BSK Capital Group Александр Маханов.

Чтобы обеспечить кыргызстанцев соцжильем государству необходимо 30 лет

Итак, первым делом компания находит себе участок для строительства. Его стоимость зависит от локации, которую покупают двумя путями – это долевое строительство и за наличные. При долевом строительстве владелец участка может попросить себе квадраты в новом здании. За одну сотку в Бишкеке в среднем просят от $10 тысяч до $70 тысяч. Цены зависят от локации, наличия коммуникаций и назначения земли.

По словам Александра Маханова, центр города сейчас почти застроен и многие компании начали возводить объекты в южной части города. В будущем там будет развита собственная инфраструктура. Еще 3-5 лет назад за одну сотку земли там просили $10-12 тысяч, сегодня цены поднялись до $15-20 тысяч. Несмотря на такую стоимость, это все равно выгоднее, чем в центре столицы. Чтобы было понятнее, о чем идет речь, возьмем проект площадью в 100 тысяч кв. м.

«Вот вам простой пример: компания купила землю стоимостью $30 тысяч за сотку. Для хорошего проекта требуется около 40 соток. В итоге цена за такой участок доходит до $1.2 млн. Сначала строители оценивают стоимость земли, потом туда сажают концепт: определяют класс и объем жилья. От объемов и зависит сколько будет стоить 1 кв. м жилья. Но при этом есть два подсчета себестоимости: на строительный объем и на продаваемый. Как правило, в строительный объем входят стены, холлы, подвалы, шахты и получается, что из 10 тысяч кв. м продаются только 70% -75%. Надо понимать, что покупатель платит только за свои квадратные метры своей квартиры. Площади подъездов или подвалов не входят в стоимость жилья», — рассказывает генеральный директор СК BSK Capital Group Александр Маханов. 

Взятки в строительстве: почему застройщики не ворошат пчелиный улей?

Строительство жилья состоит из нескольких этапов. Если у всех каркас одинаковый (монолитный каркас с кирпичным наполнением), то отличия начинаются в оформлении дома и инженерных коммуникаций. В среднем выходит $450 за кв. м. и дополнительно $10 за проектирование (цена за 1 кв. м).

Для продвижения такого проекта необходим офис продаж. На его содержание застройщики в среднем закладывают $50 на квадрат.

«Сейчас государство ввело единый налог для застройщиков по жилой недвижимости – налоговый контракт. В 10-этажном доме это выходит около $20 на продаваемый метр. Надо понимать, что СК считают стоимость на продаваемую площадь внутри стен. Конечно, есть и те, кто считает квадратуру площади по наружным стенам. Но это неправильный маркетинговый трюк. Компания, которая дорожит своей репутацией, так считать не будет. Клиент должен платить только за квадраты внутри стен», — отмечает Александр Маханов.

После вот таких основных расходов, при продаже стоимость составит $650 за квадрат, или $6.5 млн в общем. Здесь речь идет о доме комфорт-класса, с просторными квартирами, развитой инфраструктурой и коммуникациями с общей площадью проекта 100 кв. м.

Элитка или не элитка: как определить класс жилья?

Конечно, себестоимость может быть низкой, если у компании строительство поставлено на поток: строят сразу несколько объектов, имеют свой кирпичный завод или карьер, пластиковый цех.

«Из этих $6.5 млн застройщик зарабатывает 20% — $1.3 млн. На практике бывает, что эта сумма немного ниже, чем эти подсчеты. Также надо учитывать, что строительство дома — это рисковая кампания. Может обвалиться цена или предложение превысит спрос, ведь в городе около 120 строительных компаний», — резюмировал Александр Маханов.

Прибыль в 15%-20% для большинства компаний считается хорошим показателем. Как и в любом другом бизнесе, вопрос только в том, что для хорошего проекта всегда требуются значительные инвестиционные средства. Если застройщик не уложится в сроки и в свои первоначальные расчеты по себестоимости, то прибыль потенциальная уменьшается. Все же застройщик с хорошего проекта зарабатывает больше $1 млн — это факт. Но какой труд был проделан и высокие риски никто не оценивает. Легче всего представить, как строительные компании «накидывают» цену за квадраты, и в уме умножить «легкую» прибыль.