«Акчабар» поговорил с директором по развитию ОсОО «Базис-М» (бренд «Доолот Курулуш») Бакаем Оморовым о революционном подходе компании «Доолот Курулуш» к вопросам жилищного строительства, о современных особенностях и будущем строительного рынка КР. 

— Как давно «Доолот Курулуш» на рынке?

— Фактически компания «Доолот Курулуш» работает в Кыргызстане с 2016 года. Но она была, скажем так, в спящем состоянии — мы функционировали в качестве субподрядной организации, своих проектов не строили. Наша материнская компания «Базис М», специализирующаяся на строительстве, вышла на рынок в 2015 году. Она была задействована в постройке ряда крупных промышленных объектов по всей республике. У нее есть лицензия 3-го уровня. 

Более 15 лет прожив в США, после пандемии я вернулся в Кыргызстан. В это время из Соединенных Штатов и России также приехали на родину мои друзья. Мы вместе задумались о том, какой бизнес-проект можно здесь реализовать, во что можно совместно инвестировать. Заинтересовались жилищным строительством и решили тщательно исследовать этот сектор. Изучили участников рынка: банки, строительные компании, кооперативы, все те направления, которые как-либо связаны с жилищным строительством.

Что меня удивило, так это то что у нас до сих пор применяют такие вещи, как ПСО (первая стадия отделки), и, по сути, купить квартиру у нас очень сложно. Потому что покупка квартиры у нас искусственно делится на два этапа. Первый, когда ты покупаешь квартиру, даже если тебе дают рассрочку год-два-три. Затем у тебя уходят существенные деньги, чтобы сделать ремонт.

Так что мы пришли к выводу, что нужно внедрять новый подход, ноу-хау для КР: не должно быть ПСО — строительные компании должны либо продавать квартиры уже с ремонтом, либо жилые площади с чистовой отделкой. Чтобы люди покупали готовый товар, а не какой-то некондиционный. Квартира необходима для того, чтобы в ней жить, а не возиться с ремонтом.

— А в чем проблема с квартирами, построенными под первичную отделку? Ведь таким образом в КР было построено множество домов, увеличилась база первичного жилья.

— Да, строительство квартир под ПСО позволило крупным стройкомпаниям возвести множество новых многоквартирных домов. Но многие из них до сих пор не могут сдать в эксплуатацию, поскольку в домах остаются квартиры, которые не готовы к нормальному функционированию. 

— Каковы нормативные требования для введения новых домов в эксплуатацию? 

— Подключение инженерных сетей — газ, вода, отопление — производится только, когда в доме отремонтировано 75% квартир. Причем это будет по промышленным тарифам. Процесс ввода в эксплуатацию происходит следующим образом: приезжает Госрегистр, производит замеры во всех квартирах и выдает техпаспорта. Ввод в эксплуатацию означает, что квартира либо уже за дольщиком, либо за строительной компанией. Соответственно у многих жилых комплексов есть большая проблема: люди покупают квартиры и около трех-пяти лет живут в ремонте. Кто-то ремонт уже сделал, а соседи только его делают, поскольку строительные компании не могут обязать покупателя сделать ремонт своевременно. Это вызывает негативные последствия: туманные сроки ввода в эксплуатацию плюс постоянный шум и пыль. 

— Чем характеризуется сегодняшний строительный рынок КР?

— В строительном сегменте предприниматели так же, как и в остальных секторах экономик КР, руководствуются трендами. Проиллюстрирую это на примере сельского хозяйства. Если в этом году продажи картофеля были хорошие, а моркови — плохие, то на будущий год все будут выращивать картошку и тем самым убьют спрос на нее. А морковка тем временем подорожает, потому что на рынке возникнет дефицит. Это достаточно грубая аналогия, но она четко показывает, что происходит в строительном бизнесе. Некоторые стройкомпании в нашей стране были образованы отнюдь не профессионалами. Нередко участниками строительного рынка часто становились те, кто увидел, что квартиры продаются уже на этапе котлована и что больших инвестиций не требуется. В результате сегодня мы имеем рынок в застывшем состоянии.

— То есть квартиры «на этапе котлована» перестали продаваться?

— В основном да. В Бишкеке около 80 строительных объектов были заморожены из-за трудностей с финансами, разрешительными документами и т.д. Легко прикинуть, сколько людей пострадало: в каждую из таких строек вкладывалось около 100 граждан, то есть не менее 8 тысяч человек лишились своих денег. Понятно, что теперь люди стали бояться и больше не доверяют незнакомым компаниям. Кроме того, нужно понимать, что люди, которые имели возможность и хотели купить квартиру, уже сделали это. 

— И для кого тогда строить новые дома?

— Проблема в том, что в КР нет доступного жилья. Есть жилье эконом-класса, но его качество заставляет желать лучшего. Кроме того, компании не могут дать покупателям «длинную» рассрочку, обеспечив тем самым минимальный уровень ежемесячных выплат. Плюс препятствием является первоначальный взнос. Он составляет 30%—40% от стоимости квартиры. В деньгах это около $20 тысяч. А таких средств у наших граждан нет. При этом основное население Бишкека —люди со средним достатком, им тяжело оплатить ежемесячные взносы больше $1 тысячи. Потому что средние зарплаты у нас ниже. Они не могут отдавать эту тысячу в качестве платежа, но готовы платить каждый месяц $200-$400. Они отдают эту сумму за съемную квартиру, так и живут. 

— То есть компания «Доолот Курулуш» ориентирована на эту категорию граждан?

— Когда мы все это проанализировали, то поняли, что нам нужно предложить людям новый продукт. Мы обратились за помощью в ЕБРР — они дали нам консультантов и совместно проводили исследование сегментации рынка, конкурентов. Сначала, конечно, были пессимистичные настроения, когда мы сообщили, что у нас будет 10-летняя рассрочка на квартиры с готовым ремонтом, не будет первоначального взноса. Мы понимали, что это жилье для среднего класса. Он оплачивает не так стабильно, как люди с более высоким уровнем заработка. Мы даже собирали фокус-группу, опрашивали их, и оказалось, что спрос очень огромен. Примерно 100 тысяч семей в Бишкеке сегодня живут в съемных квартирах. Они оплачивают от $100 до $500 в месяц, соответственно у них есть эти деньги. Для проверки платежеспособности наших клиентов мы установили условие: если человек делает первоначальный взнос, мы даем ему бонусы, поскольку понимаем, что это платежеспособный клиент, нацеленный на приобретение жилья. 

- Получается, вы предлагаете квартиры, в которые человек может сразу переехать? 

- Да, мы предложили революционное для Кыргызстана решение: наши покупатели приобретают жилье без первоначального взноса. Иначе говоря, они переезжают в свою новую квартиру и живут в ней, оплачивая рассрочку. 

— Получается, что компания «Доолот Курулуш» отчасти решает социальные проблемы нашей страны?

— В какой-то степени да. Основная причина отъезда наших граждан за рубеж — это отсутствие заработка и крыши над головой. Этим проектом мы хотели бы содействовать минимизации миграционных потоков. Да, мы не можем полностью остановить миграцию, не можем обеспечить все население работой и жильем, но, создавая прецедент в строительной сфере, новый продукт, мы создаем условия, в которых и другие компании вынуждены будут предлагать аналогичные условия. 

Они пойдут за нами, и это хорошо. Как раньше, уже строить не получится. Будет по-новому, будет  выгодно уже не только строительным компаниям, но и клиентам. 

— Но, поскольку  у вас не благотворительный проект, а бизнес, как вы обеспечите финансовую устойчивость компании?

— Финансовую стабильность нам обеспечивает сам проект. Мы не идем по пути строительного риска. Многие компании пытаются вытащить деньги с одного объекта, чтобы параллельно запустить еще один объект. Наша же прибыль заложена на 8—9 лет. Причем получим мы ее гарантированно, поскольку у нас есть жилой комплекс, и люди, которые регулярно оплачивают свои обязательства.

— Сколько квартир вы продали?

— На сегодня продана половина из 1 тысячи 404 квартир комплекса. Это выше позитивного прогноза ЕБРР по нашему проекту.

— Какова стоимость 1 квадратного метра в квартирах, построенных компанией?

— Мы не демпингуем рынок. На сегодня наша цена $750 за квадратный метр соответствует средним ценам на рынке за жилье с ремонтом. 

— Чем дома «Доолот Курулуш» отличаются от других многоквартирок Бишкека?

—Во всем мире жилье разделяют по классам: эконом, премиум, люкс. В каждом классе есть свои требования по парковке, общей площади пользования, материалов внешней отделки и т.д. Наши строительные компании берут только основные индикаторы, выполняют их, а остальные игнорируют. Мы же пошли по другому пути. Мы позиционируем наш комплекс как доступное жилье, при этом в наших домах есть элементы всех классов. Почему? Например, лифты, которые мы ставим, отвечают уровню комфорт-класс – это значит, что между холлом и улицей один горизонт и сквозные двери. Перемычек и ступеней нет, что удобно для людей с ограниченными возможностями, для молодых мам с детьми и людей преклонного возраста. Вроде бы мелочь, но даже в домах премиум-класса этого зачастую нет.

Наши здания отличаются повышенной прочностью. Мы строим полностью монолитный дом, в то время как большинство компаний строят монолитно-каркасным способом. Это возможно благодаря тому, что мы используем туннельную опалубку, что позволяет нам заливать сразу целый этаж. Такая система широко используется во всем мире —Турции, Казахстане, Корее, России, Китае. Но до Кыргызстана она не дошла, потому что наши стройобъекты не унифицированы. Это хорошо видно по Бишкеку, где новые жилые комплексы отличаются друг от друга, даже если они построены в одном квартале. Ни сами дома, ни квартиры не похожи друг на друга. Мы же строим серию квартир. 

Кроме того, в наших домах теплые стены. Мы везде используем теплоизоляционный материал, который заложен у нас в проекте. Плюс если раньше стены заливали толщиной 14 см, то мы заливаем 20 — 25 см. Это только сам бетон, к нему добавляется теплоизоляционный материал и фасадные решения. 

— Над каким проектом «Доолот Курулуш» работает сегодня?

— Мы купили земельный участок мерой 4 га на пересечении улиц Профсоюзной и Кайназаровой. Там уже провели все изыскания, проектные работы, госэкспертизу. Получены все разрешения.  Весной были начаты предварительные строительно-монтажные работы, летом — бетонные работы. Уже пришла первая часть туннельной опалубки, в течение двух недель ожидаем вторую часть. У нас строительство распределено на три этапа, планируем, что в 2024 году будет завершен первый этап, второй — в 2025 году, последний, третий, этап закончим в 2026 году. 

— Как вы считаете, в какую сторону должен двигаться строительный рынок КР?

— Строительный рынок должен и будет развиваться, поскольку рост жилого фонда не поспевает за населением — у нас дефицит 30 млн квадратных метров. Это порождает спрос. Вместе с тем считаю, что рынок недвижимости должен расти не только в Бишкеке и Оше, но и в районных центрах. Нам нужно строить там. Сильный Кыргызстан — это не сильный Бишкек, это еще и регионы. Наша компания, например, сегодня изучает возможности строительства в Шопокове,  Таласе,  Караколе и  Нарыне.