Банки Кыргызстана стали уязвимее к обвалу цен на жилье

Банковский сектор Кыргызстана стал более чувствительным к колебаниям на рынке недвижимости. Это следует из обновленного стресс-тестирования по состоянию на 30 июня 2025 года, которое показало ухудшение ряда ключевых показателей по сравнению с 2024 годом.

Несмотря на снижение доли кредитов под залог недвижимости в портфеле банков — с 21.3% до 7.2%, — сама система стала более уязвимой к резкому падению цен на жилье. При этом доля недвижимости в структуре залогов остается высокой — 62.9% (против 67.5% годом ранее).

Если в 2024 году даже при стрессовых сценариях влияние на сектор было ограниченным, то в 2025 году оценки существенно ухудшились. Так, при падении цен на недвижимость на 40% (альтернативный сценарий) потенциальные потери банковского сектора оцениваются в 8.5 млрд сомов, из которых 7.5 млрд сомов приходится на системно значимые банки. Под риск нарушения норматива капитала могут попасть уже 5 банков (против 1 года ранее).

При более жестком сценарии-падении на 50% — потери могут достичь 24.6 млрд сомов, а у системно значимых банков — 15.7 млрд сомов. В зоне риска окажутся уже 8 банков (против 4 в 2024 году).

Даже в «историческом» сценарии (снижение цен на 23%, как в 2008 году) сохраняется риск для одного банка.

Ключевое изменение — снижение порогов, при которых банки начинают нести убытки:

• в 2024 году риски для прибыли возникали при падении цен на 54.2%;
• в 2025 году — уже при 35.2%.

Для системно значимых банков ситуация еще более чувствительная. Для них порог снизился с 58.4% до 31.3%. Это означает, что даже умеренное ухудшение ситуации на рынке недвижимости теперь способно быстрее ударить по финансовому результату банков.

Рост чувствительности объясняется не столько долей ипотечных кредитов, сколько структурой обеспечения. Недвижимость по-прежнему доминирует в залогах, и при падении цен банки рискуют получить на баланс активы, которые придется реализовывать с дисконтом.

В таких условиях отказ заемщиков от обслуживания кредитов при снижении стоимости залога становится ключевым каналом передачи риска в банковскую систему.

При этом риски для достаточности капитала остаются относительно отдаленными. По оценкам, нарушение нормативов возможно лишь при экстремальном падении цен:

• около 78.9% — для банковского сектора в целом (против 74.8% годом ранее);
• 86.6% — для системно значимых банков (против 76.6%).

Тем не менее даже здесь отмечается рост чувствительности в части системно значимых банков.

Таким образом, несмотря на формальное снижение доли «ипотечных» кредитов, банковская система Кыргызстана стала более зависимой от динамики рынка недвижимости.

Будьте в курсе! Подписывайтесь на наш Telegram.