Дорогая ипотека: когда банки и микрокредитные компании снизят процентные ставки

Многие кыргызстанцы пытаются решить свой жилищный вопрос, по статистике, для этого потребуется построить более 7000 многоэтажек. Одним из главных инструментов в решении проблем жилищного обеспечения во многих странах является ипотека. Но, как считают эксперты, ожидать удешевления ипотечных кредитов в ближайшее время не стоит, поэтому инструмент есть, но проблема не решается.

Учетная ставка — это процентная ставка, по которой Нацбанк предоставляет займы коммерческим банкам страны. От нее зависит насколько высокими будут в дальнейшем процентные ставки по кредитам, которые выдают комбанки населению и юридическим лицам. 

В кредитных портфелях банков доля кредитов на ипотеку и строительство за период с 2011 по 2015 год изменилась незначительно. По данным регулятора среднестатистическому кыргызстанцу потребуется копить примерно 17 лет для приобретения собственного жилья. При этом, ипотечные кредиты предусмотрены на 5-10 лет и 15 лет если комбанк состоит в программе правительства КР «Доступное жилье 2015-2020 годы». Процентные ставки от 18% до 35% делают покупку жилья недоступной для большей части населения.

Учитывая двукратное снижение учетной ставки НБКР в 2016 году с 10% до 5%, ожидалось возможное снижения процентных ставок по кредитам населению. Но на практике все оказалось намного сложнее. По заявлению регулятора, соотношения 1 к 1 процентов кредитных ставок и учетной ставки не будет, но будет максимально приближено к учетной ставке НБ.

[chart 1796]

Проблема 1. Иногда у банков тоже нет денег

Во-первых, чтобы финансовый сектор почувствовал эффект от снижения учетной ставки должно пройти определенное время. Во-вторых, НБКР далеко не единственный источник дешевых кредитов для кредитных организаций. Непосредственно в банках этим источником являются депозиты населения, снижение доходности по которым прямо влияет на отток средств.

«По идее, получение отдельными игроками (участники финансовой сферы – прим.) дешевых средств от центробанка усиливает конкуренцию и требует снижения ставок от других игроков. Но в Кыргызстане, в сравнении с другими странами, нет такой конкуренции. Иначе микрокредитные компани не выжили бы.

В банках все устроено сложно из-за бюрократии, поэтому за быстрыми кредитами клиенты идут в микрокредитки. А микрокредитки продают кредиты дорого, потому что получают деньги не от Нацбанка и не за счет депозитов. У них вообще нет доступа к дешевым ресурсам и, наверное, никогда не будет», - сообщил Акчабару менеджер одной из кредитных организаций.

Такая ситуация говорит о том, что в банковской и микрокредитной сфере Кыргызстана нет нормальной альтернативы доступа к дешевым ресурсам. Кроме кредитов, предоставляемых Нацбанком, есть финансы международных кредиторских организаций, но доступ к ним имеют только комбанки, а местные микрокредитные компании остаются в стороне и вынуждены выживать, продавая кредиты с высокой ставкой.

«Мало кто работает над эффективностью, так как при высоких ставках итак все работает. Человек не станет ждать месяц из-за низкой ставки. У нас кредиты можно получить за сутки и если таких компаний как наша будет хотя бы 20, то ситуация может измениться. А на данный момент мы не имеем качественных альтернатив», - резюмировал источник.

Свои высокие ставки по сомовым кредитам комбанки также объясняют нехваткой национальной валюты, но по заявлению Нацбанка такое заявление беспочвенно. В 2015 и 2016 году регулятор изымал избыточную ликвидность банковского сектора в 11-13 млрд сомов каждый год.

Проблема 2. Нет длинных денег

Другой источник объясняет высокую ставку кредитов сроками займов, предоставленных самим банкам. Международные организации выдают кредиты на средний срок, банку невыгодно брать заем на короткое время и выдавать длинные кредиты, так как при возврате возникает разрыв ликвидности.

«Международные организации выдают кредиты на относительно средний срок, поэтому у нас в стране нет длинных денег. А отсутствие таковых не дает развиваться долгосрочным банковским продуктам, таким как ипотека на 20 лет. К тому же чтобы постоянно обеспечивать всех такими средствами, НБКР не может все время выпускать в оборот средства. Такая эмиссия приведет рынок к чрезмерному наполнению, обесцениванию денег и инфляции», - поделился своим мнением аналитик.

Несмотря на низкий процент учетной ставки, нельзя забывать о том, как формируются кредитные ставки коммерческих банков:

• комбанки привлекают ресурсы международных инвесторов и кредиторов, которые выдают кредиты местным банкам по своим процентам
• банки в основном получают свои займы в иностранной валюте и при выдаче кредитов в национальной валюте на процентную ставку влияет инфляция в мире
• чтобы обезопасить себя от невозвратов кредитов, банки формируют резервы для покрытия убытков
• операционные расходы финансового учреждения. Обычно больше половины оперрасходов приходится на зарплату своих сотрудников

Что имеем в итоге

Если рассматривать рынок ипотечного кредитования в целом, несмотря на развитость банковского сектора, рынок растет небольшими темпами, при том, что услуги в части ипотечного кредитования являются одними из самых востребованных среди населения.

По итогам декабря 2016 года средняя процентная ставка по вновь выданным ипотечным займам комбанками в сомах составила 14.52%. Несмотря на двукратное снижение учетной ставки, широкую кампанию по дедолларизации экономики и увеличения депозитных баз комбанков – процентные ставки на ипотеку все еще высоки.

Учитывая данную негативную тенденцию, в целях обеспечения полноценного функционирования механизма ипотечного кредитования в Кыргызской Республике, а также создания условий для принятия и реализации государственной программы «Доступное жилье 2015-2020 годы» посредством ипотечного кредитования Постановлением Правительства от 15 июля 2015 года было образовано открытое акционерное общество “Государственная Ипотечная Компания (ГИК)”.

Результаты работы Госипотечной компании

Действие правительственной программы Доступное жилье 2015-2020, по которой работники бюджетных организаций могут рассчитывать на получение ипотечных кредитов по льготной ставке 10-14% годовых, пока не меняет ситуацию на рынке ипотечных кредитов.

Госпрограмма охватывала лишь определённую категорию граждан и предусматривала обеспечение им «социального жилья». Получить кредиты смогли лишь 943 человека, при том что план выдачи ипотечных займов только на 2016 год составлял 2.3 тыс., поэтому вопрос жилищного кредитования в данном случае решалась не в полной мере. Возможно, «доступной ипотекой» можно будет охватить все категории граждан, когда в ГИК появятся дополнительные ресурсы, в том числе и иностранные инвестиции.

[chart 1836]

Ипотечные ценные бумаги как средство снижения процентных ставок

В июле 2016 года подписан Закон «Об ипотечных ценных бумагах», создающей базу для выпуска ипотечных облигаций и снижения процентов по ипотечному кредитованию через привлечение длинных денег в банковский сектор.

С момента создания ГИК и подписания законопроектов по внедрению нового финансового инструмента на рынок произошли ряд изменений, свидетельствующих о начале реализации программы. На данный момент партнерами ГИК являются 12 коммерческих банков КР, Казахстанская ипотечная компания, Российско-Кыргызский Фонд Развития и международная организация KfW. Сотрудничество ГИК с коммерческими банками является важным шагом на пути внедрения механизма обращения ипотечных ценных бумаг, так как в основе их обеспечения лежит пул ипотечных кредитов.

Ипотечная ценная бумага - это ценная бумага обеспеченная ипотечным кредитом. Покупая ее, инвестор становится обладателем стабильного и надежного источника получения дополнительного дохода, так как они обеспечены реальной недвижимостью, которая всегда растет в цене.

Ипотечные ценные бумаги планируется выпускать под 6-7% годовых сроком на 1 год. Процентные ставки с учетом всех расходов будут складываться на уровне 14-15% годовых, тогда появляется возможность выдачи ипотечных кредитов на сумму до 3 млн. сомов сроком на 15 лет и первоначальным взносом в размере от 20% от стоимости жилья.

Если рассматривать ипотечные ценные бумаги со стороны инвесторов, то доходность по ним аналогична доходности 12-ти месячных ГКВ. В сравнении с корпоративными ценными бумагами они являются малопривлекательными для внутренних частных инвесторов. Однако, учитывая то, что ипотечные ценные бумаги имеют обеспечение и более короткий срок размещения, они могут быть привлекательными для институциональных инвесторов в лице Социального Фонда КР, международных инвесторов, страховых компаний и инвестиционных фондов. Повышение активности институциональных инвесторов в свою очередь благоприятно отразится на развитии рынка ценных бумаг КР, так как на текущий момент на рынке преобладает доля частных инвесторов.

Опираясь на последние события, в частности на реформы в пенсионной системе, предусматривающие внедрение накопительного компонента и необходимость в преумножении средств пенсионных накоплений, данный инструмент инвестирования может получить дальнейшее развитие на финансовом рынке КР.

Успешная реализация ценных бумаг может стать привлекательным инструментом для инвестирования и привлечения длинных денег в банковский сектор.

Ипотека в странах мира и ЕАЭС

У партнеров Кыргызстана по Евразийскому экономическому союзу и других развитых стран рыночные ставки по ипотеке намного ниже:

[chart 1782]

На сегодня Кыргызстан остается в списке стран с самыми дорогими ипотечными кредитами:

[chart 1797]

Как сообщал в мае 2016 года, глава НБКР Толкунбек Абдыгулов, чтобы процентные ставки по кредитам приблизились к размеру учетной ставки потребуется минимум полгода. Но помогут ли низкие ставки по ипотеке всем желающим приобрести собственное жилье, если средняя зарплата кыргызстанцев, по заявлению министерства финансов, в 2017 году составит 15 тыс. сомов, а для ежемесячной выплаты ипотеки потребуется в среднем 27 тыс. сомов.