Несмотря на то что в прошлом году в Кыргызстане в эксплуатацию было введено более 1.1 млн квадратных метров жилой площади, собственное жилье для большинства кыргызстанцев остается роскошью. 

Согласно индексу доступности жилья, для приобретения квартиры площадью 54 квадратных метра в Кыргызстане необходимо откладывать среднемесячную номинальную зарплату семьи, где доход получают два человека, в течение шести лет, а семье из трех человек, на которую приходится минимальный потребительский бюджет в 18 тысяч 996.2 сома (49% от совокупного дохода семьи), — 11 лет и 8 месяцев.

Невысокий уровень доступности жилья в Кыргызстане объясняется опережением темпов прироста цен на недвижимость по сравнению с темпами роста среднемесячной реальной зарплаты.

Так, в Бишкеке за год в среднем квадратные метры подорожали на 14.6%. Больше всего поднялась цена на однокомнатные квартиры — на 17.6%, c $705 до $829 за квадрат. 

Что до нового жилья, то из 1 млн 118.2 тысячи квадратных метров, введенных в эксплуатацию в 2021 году, 1 млн 29.1 тысячи квадратов площади приходятся на индивидуальные жилые дома. 

Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади индивидуальных жилых домов в КР в январе — декабре 2021 года составила $192 (по среднему курсу за 2021 год в размере 84.6 сома за $1), из нее в городах — $254, в сельской местности — $160. При этом наиболее дорогое жилье строится в Бишкеке — $362, дешевое в Оше — $115 и в Баткенской области — $120. 

Таким образом, только 89.1 тысячи квадратных метров — это строительство многоквартирных домов. Для примера, это около 1 тысячи 650 двухкомнатных квартир площадью 54 квадратных метра.

Одновременно с этим среднемесячная заработная плата одного работника в январе — июле 2022 года составила 24 тысячи 375 сомов. По сравнению с аналогичным периодом 2021 года ее реальный размер, рассчитанный с учетом индекса потребительских цен, увеличился на 10.9%. То есть рост цен на однокомнатные квартиры опережает рост зарплат на 6.7 процентных пункта. 

Соотношение роста зарплат и цен на квадратные метры далеко не единственная причина низкой доступности жилья. Важным фактором является высокая стоимость недвижимости, сложившаяся на рынке. В этом свою роль сыграло ипотечное кредитование. Первая ипотека была выдана в КР в апреле 2003 года. Сумма составила 8 млн 763.1 тысячи сомов. Через год она выросла в 2.4 раза, а к концу 2005-го в 15.2 раза. 

Отметим, что до января 2016 года в жилищном кредитовании превалировали займы в иностранной валюте. Их доля варьировалась в диапазоне 54-100%. Вероятно, отсюда и пошла традиция коррелировать стоимость недвижимости в долларах США. Сегодня доля ипотеки в американской валюте в среднем составляет не более 6.5%, но привычка осталась. 

Почему ипотека сказалась на цене? Во-первых, жилищное кредитование спровоцировало повышение спроса на жилье, а это, в свою очередь, — рост цен. Во-вторых, даже когда рынок из-за финансового кризиса 2015 года немного успокоился, цена не пошла на спад. Это связано с тем, что большей частью недвижимости стали владеть банки, так как не все справились с трудностями и смогли выкупить свое жилье. Они, не желая терять прибыль, стали держать цены. Это объясняет высокую стоимость на вторичное жилье. Что до рынка нового жилья, то тут накладываются и другие факторы. 

Например, ориентируются застройщики далеко не на покупательскую способности и зарплаты нас с вами. Основными клиентами и, собственно, драйверами строительства в КР являются трудовые мигранты. Они ежегодно переводят на родину около $2.5 млрд. Часть этих денег (в 2021 году 92% строительства велось за счет населения) идет на покупку квартиры. Это объясняет появление на рынке недвижимости все больше жилья класса люкс, вместо социального, в котором нуждается большинство граждан. 

По словам исполнительный директор ассоциации «Замандаш» Майрамбека Жапанова, спрос мигрантов из Кыргызстана на покупку жилья в России, спровоцированный ипотечным кредитованием, в настоящее время идет на спад из-за повышения процентных ставок. Более того последние события привели к тому, что те, кто успел купить недвижимость, сейчас ее продает. Все вместе заставило кыргызстанцев обратить внимание на рынок недвижимости на родине. Поэтому, считает Жапанов,​ строительным компаниям, которые хотят оставаться на рынке, необходимо подстраиваться под новые реалии и учитывать покупательскую способность граждан.

«Почти 95% наших трудовых мигрантов уезжают на заработки для того, чтобы заработать на собственное жилье. Но даже работа за рубежом не позволяет всем накопить на недвижимость полную стоимость. В среднем они зарабатывают от $700 в месяц, если мы говорим о России и Казахстане, от $800 до $1 тысячи, если речь идет о Турции, и от $1 тысячи и выше, если о странах Европы (Италия, Германия, Швеция и т. д.). Поэтому для них удобно долевое строительство, при котором ты можешь ежемесячно выплачивать деньги за свою квартиры. Но условия долевого строительства должны корректироваться, исходя из потребностей и возможностей клиентов», — сказал Майрамбек Жапанов.

Вместе с тем существуют и объективные причины высокой стоимости квартир. Главное, что влияет на конечную стоимость квадратных метров нового дома, — это его себестоимость, которая складывается из цены на строительные материалы и земельные участки. И это играет не в пользу потребителей. 

В апреле прошлого года розничные цены в среднем по стране на цемент повысились почти на 9%, а на кирпич — на 14%. Это о том, что производится внутри страны. Вместе с тем при возведении многоэтажек застройщики используют также строительные материалы и фурнитуру из других стран — Турции, Китая и других, где цена на них формируется исходя из налогового режима, уровня жизни (зарплат) и инфляции. Это то, на что мы влиять не можем. 

Не стоит, говоря о строительном рынке, забывать и о рентабельности и сверхприбыли строительных компаний. Не все застройщики этим грешат, но и таких на строительном рынке немало. Как правило, это стройкомпании, которые вышли на рынок в бум ипотечного кредитования и привыкли к большим заработкам. Часто они не имеют собственной техники, не вкладываются в покупку земельного участка, а прибегают во всем, что возможно, к бартерному методу: с подрядчиком, землевладельцами и даже за стройматериалы расплачиваются еще существующими только в плане квартирами. Это, к слову, также приводит к более высокой себестоимости нового дома. Такая схема может быть вполне рабочей, но только при условии идеальных условий на рынке. В случае же любых катаклизмов такие схемы рушатся, как карточный домик: дольщики остаются без квартир, а директора еще недавно успешных компаний — в местах не столь отдаленных. 

Волна уголовных дел в отношении застройщиков, огромное количество стройкомпаний без опыта, а также деятельность жилищных кооперативов, работающих по принципу финансовых пирамид, подорвало доверие граждан к долевому строительству.

Но если подумать, именно этот инструмент наряду с государственной ипотекой, сегодня является наиболее приемлемым для кыргызстанцев в части приобретения собственного жилья. Долевое строительство больше других отвечает потребностям население. 

В настоящее время строительные компании ищут варианты удешевления строительства без ущерба для качества построек. Это происходит за счет появления на рынке компаний, внедряющих новые технологии возведения домов. К таким можно отнесли технологию тоннельной опалубки и использования легкого бетона. Если говорить о тоннельной опалубке, то такое решение позволяет за один рабочий цикл бетонировать не только стены, но и перекрытия. Это дает возможность существенно экономить время, необходимое для проведения строительных работ, а значит, снижает издержки. Таким образом, застройщик может предложить клиенту более выгодные условия. К таким относится приемлемая цена, рассрочка на более длительный срок и т. д. 

Мы уже видим, что стройкомпании готовы предложить клиенту рассрочку до 10 лет, при том что большую часть времени дольщик сможет жить в своей квартире и продолжать выплачивать за нее деньги. Внесение первоначального взноса также больше не является обязательным условием покупки нового жилья. Это делает новостройки еще более привлекательными на рынке недвижимости, что полностью отвечает запросу граждан. 

Долевое строительство наряду с использованием современных технологий и материалов при возведении жилых комплексов при правильном подходе и ответственности стройкомпаний, может стать новым драйвером для строительного рынка Кыргызстана. Развитие данного направления позволит сделать жилье доступным и ориентированным на большинство и будет постепенно способствовать решению квартирного вопроса кыргызстанцев.