Современный Бишкек активно застраивается. Почти в каждом квартале столицы горожане могут заметить быстро растущий ввысь дом. При этом многие обыватели воображают себе фантастические доходы, которые получают строительные компании. Да, доходы в строительном бизнесе могут быть высокие, но надо учитывать, какой капитал был вложен в строительство, и степень рисков.

Вообще, строительная часть у всех компаний примерно одинаковая. Строительные материалы для домов поставляют практически одни те же поставщики и цены, как правило, сильно не отличаются. Исключениями могут быть только крупные компании у которых имеются свои карьеры, бетонные узлы или кирпичный завод. Тогда цены на материал могут быть ниже, чем у остальных застройщиков. Поэтому основные составляющие себестоимости квадратных метров состоят из участка, строительных работ и операционных расходов. О том, какие «заоблачные» миллионы зарабатывают застройщики, «Акчабару» рассказал генеральный директор СК BSK Capital Group Александр Маханов.

[article 336]

Итак, первым делом компания находит себе участок для строительства. Его стоимость зависит от локации, которую покупают двумя путями – это долевое строительство и за наличные. При долевом строительстве владелец участка может попросить себе квадраты в новом здании. За одну сотку в Бишкеке в среднем просят от $10 тысяч до $70 тысяч. Цены зависят от локации, наличия коммуникаций и назначения земли.

По словам Александра Маханова, центр города сейчас почти застроен и многие компании начали возводить объекты в южной части города. В будущем там будет развита собственная инфраструктура. Еще 3-5 лет назад за одну сотку земли там просили $10-12 тысяч, сегодня цены поднялись до $15-20 тысяч. Несмотря на такую стоимость, это все равно выгоднее, чем в центре столицы. Чтобы было понятнее, о чем идет речь, возьмем проект площадью в 100 тысяч кв. м.

«Вот вам простой пример: компания купила землю стоимостью $30 тысяч за сотку. Для хорошего проекта требуется около 40 соток. В итоге цена за такой участок доходит до $1.2 млн. Сначала строители оценивают стоимость земли, потом туда сажают концепт: определяют класс и объем жилья. От объемов и зависит сколько будет стоить 1 кв. м жилья. Но при этом есть два подсчета себестоимости: на строительный объем и на продаваемый. Как правило, в строительный объем входят стены, холлы, подвалы, шахты и получается, что из 10 тысяч кв. м продаются только 70% -75%. Надо понимать, что покупатель платит только за свои квадратные метры своей квартиры. Площади подъездов или подвалов не входят в стоимость жилья», — рассказывает генеральный директор СК BSK Capital Group Александр Маханов. 

[article 333]

Строительство жилья состоит из нескольких этапов. Если у всех каркас одинаковый (монолитный каркас с кирпичным наполнением), то отличия начинаются в оформлении дома и инженерных коммуникаций. В среднем выходит $450 за кв. м. и дополнительно $10 за проектирование (цена за 1 кв. м).

Для продвижения такого проекта необходим офис продаж. На его содержание застройщики в среднем закладывают $50 на квадрат.

«Сейчас государство ввело единый налог для застройщиков по жилой недвижимости – налоговый контракт. В 10-этажном доме это выходит около $20 на продаваемый метр. Надо понимать, что СК считают стоимость на продаваемую площадь внутри стен. Конечно, есть и те, кто считает квадратуру площади по наружным стенам. Но это неправильный маркетинговый трюк. Компания, которая дорожит своей репутацией, так считать не будет. Клиент должен платить только за квадраты внутри стен», — отмечает Александр Маханов.

После вот таких основных расходов, при продаже стоимость составит $650 за квадрат, или $6.5 млн в общем. Здесь речь идет о доме комфорт-класса, с просторными квартирами, развитой инфраструктурой и коммуникациями с общей площадью проекта 100 кв. м.

[article 313]

Конечно, себестоимость может быть низкой, если у компании строительство поставлено на поток: строят сразу несколько объектов, имеют свой кирпичный завод или карьер, пластиковый цех.

«Из этих $6.5 млн застройщик зарабатывает 20% — $1.3 млн. На практике бывает, что эта сумма немного ниже, чем эти подсчеты. Также надо учитывать, что строительство дома — это рисковая кампания. Может обвалиться цена или предложение превысит спрос, ведь в городе около 120 строительных компаний», — резюмировал Александр Маханов.

Прибыль в 15%-20% для большинства компаний считается хорошим показателем. Как и в любом другом бизнесе, вопрос только в том, что для хорошего проекта всегда требуются значительные инвестиционные средства. Если застройщик не уложится в сроки и в свои первоначальные расчеты по себестоимости, то прибыль потенциальная уменьшается. Все же застройщик с хорошего проекта зарабатывает больше $1 млн — это факт. Но какой труд был проделан и высокие риски никто не оценивает. Легче всего представить, как строительные компании «накидывают» цену за квадраты, и в уме умножить «легкую» прибыль.