Цена квартиры: из чего складывается стоимость жилья и как ее снизить?

Стоимость недвижимости всегда была актуальным вопросом в обществе. Цены на квартиры первичного рынка в Бишкеке начинаются от $360 за кв. м. Изучая рынок недвижимости, кыргызстанцы недоумевают, откуда берутся такие цены? В обществе дают себе простой ответ: рынок никем не регулируется и застройщики хотят нажиться на клиентах.

На деле же строительные компании, также как и компании различных отраслей, рассчитывают стоимость проекта по многим критериям. С чего складывается цена за квадраты, «Акчабару» рассказал генеральный директор строительной компании «Альфа» Рустам Джон.

[news 16548]

Итак, перед началом строительства необходимо разработать проект. Стоимость проектирования колеблется от $6 до $15 за кв. м. Как отмечает генеральный директор строительной компании «Альфа» Рустам Джон, проектирование не основной фактор формирования цены. К тому же не получится снизить цену строительства, используя типовой проект монолитного дома. Это можно осуществить во время строительства комплекса с несколькими одинаковыми домами. Тогда цену за проектирование можно снизить до $5-10, но это несущественное снижение.

«Основные факторы формирования цен – это стоимость земли, фасад дома, внутренняя отделка, близость коммуникаций, строительные материалы и содержание штата», — отмечает генеральный директор строительной компании «Альфа» Рустам Джон.

Участок для строительства недвижимости определяется его классом. Дома эконом-класса строят в спальных районах города, премиумные дома обычно в центре. Но в погоне за экологически чистым воздухом, застройщики стали строить комплексы премиум-класса в тех же местах, но немного ближе к горам.

[news 16220]

На операционные расходы компании закладываются по $30-40 за квадратный метр. Чем больше застройщик реализует проектов, тем меньше у него будут расходы. Кроме того, застройщики закладывают в цену прибыль. На эконом-классах прибыль составляет 10%. В комфорт-классах – 15%, премиумных – 20%.

Больше рисков – больше прибыли

Квартиры застройщики начинают продавать еще с котлована. Покупать жилье, когда оно еще в «воздухе» дешевле. Чем выше поднимается стройка, тем начинают дорожать квадратные метры. Многие спрашивают: отчего начинает дорожать недвижимость, если компании тратят одинаковое количество ресурсов?

В экономике есть одна важная аксиома – риск и доходность взаимосвязаны и прямо пропорциональны. Чем выше риск, тем больше прибыль. Генеральный директор строительной компании «Альфа» Рустам Джон полностью согласен с этим базовым законом экономики.

[news 17104]

«Покупка с котлована имеет риск, что дом могут не достроить. Если покупатель инвестирует на начальном этапе, то и заработок больше. А когда дом почти построен, стоит коробка, стены наполнены кирпичом, то рисков уже нет и все это дорожает. Кто купил раньше за $600, а не $700, заработал за свой риск эту разницу в $100», — говорит генеральный директор строительной компании «Альфа» Рустам Джон.

Чем выше дом достроен, тем ниже риск, что проект не будет реализован. Соответственно, отсутствие рисков и дает нам окончательные цены за квадраты.

Как снизить цену для потенциальных клиентов?

Строительные компании стараются выбирать дешевые способы строительства, но не в ущерб качеству. Монолитно-каркасные дома одни из прочных и дешевых строений. Снижение качества отделки, интерьера и лифтов не сделает дешевыми квартиры.  

Главный вопрос в снижении цен на квартиры —  это стоимость земли под застройку. Проблема в том, что в свое время земли были проданы за копейки не застройщикам, а частным лицам далеким от строительного бизнеса. Они в свою очередь не используют участки, а ждут повышения цен, чтобы подороже продать потом стройкомпаниям.

«В этом вопросе могла бы помочь мэрия – выставить на конкурс участок. Но он должен быть проведен среди застройщиков с особым условием, что в течение двух лет будет построен дом. Это могло быть одним из факторов для снижения конечной цены. А проданные земли стоят годами», — говорит генеральный директор строительной компании «Альфа» Рустам Джон.

[news 16776]

Свободный рынок диктует свои цены, сейчас не найдешь дешевые кирпичи или рабочие руки. Для снижения цен на рынке застройщикам и их потенциальным клиентам остается уповать на поддержку муниципальной власти в плане обеспечения землей для строительства и коммуникаций.