Опубликовано
14.01.2026, 10:00В инвестициях в недвижимость крупнейшие возможности заключаются не в покупке по низкой цене или поиске выгодной процентной ставки, а в способности сохранять контроль над активом в тот момент, когда рынок растет наиболее интенсивно. В Бишкеке, где экономика расширяется, а недвижимость вступает в фазу переоценки, Royal Central Park предлагает стратегическую финансовую структуру: достаточно всего 30% капитала, чтобы владеть всем активом, при этом не нужно оплачивать стоимость капитала в первые годы — наиболее критический этап цикла роста. Это и есть опцион на время, который позволяет сохранить внутреннюю норму доходности (IRR) и оптимизировать прибыль для дальновидных инвесторов.
В инвестиционном анализе недвижимости ключевое решение заключается не в том, покупать или нет, а в том, чтобы купить в правильный момент цикла. Для Бишкека этот момент уже наступает. Согласно отчетам Национального статистического комитета, ВВП Кыргызстана демонстрирует сильный рост — более 11% в первые месяцы 2025 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (по официальным данным с учетом оценок в режиме реального времени). Кроме того, отчет этого органа показывает, что ВВП продолжает устойчиво расширяться по сравнению с предыдущими кварталами, отражая сильный рост в ключевых секторах экономики, таких как услуги, промышленность и строительство.
Эта макроэкономическая картина согласуется с другими экономическими отчетами. В частности, в заключительном заявлении по статье IV Международного валютного фонда (IMF Article IV Concluding Statement) отмечается, что экономика Кыргызстана в последние годы демонстрирует устойчивый рост, поддерживаемый расширением торговли, притоком денежных переводов и ростом совокупного внутреннего спроса, хотя средние темпы роста могут корректироваться в соответствии с официальными прогнозами международных организаций.
Цикл на рынке недвижимости, как правило, запускается в момент сильного экономического роста, увеличения доходов и перемещения капитала в реальные активы. В Бишкеке это условие отчасти подтверждается внутренней экономической статистикой: строительство и сфера услуг демонстрируют устойчивое расширение, а финансовые показатели становятся более стабильными, создавая благоприятные предпосылки для того, чтобы рынок недвижимости вступил в фазу переоценки — когда стоимость активов начинает отражать долгосрочные ожидания роста.
В условиях высоких процентных ставок в KGS стоимость капитала является ключевым фактором эффективности инвестиций. Наиболее распространенные кредиты на готовую недвижимость сопровождаются высокими ставками — 18–22% годовых, не поддерживают покупку объектов на этапе строительства (off-plan) и требуют уплаты процентов с первого месяца. Это вынуждает инвестора нести расходы на капитал в период, когда актив еще не набрал достаточную стоимость для компенсации денежного потока. Поэтому механизм «трехлетнего льготного периода по основному долгу и процентам» в Royal Central Park — это не просто бонус, а стратегический опцион на время, позволяющий инвестору контролировать весь актив, имея всего 30% собственного капитала, при этом почти не оплачивая стоимость капитала в период максимального роста рынка.
Первый опцион, который дает трехлетний льготный период, — это возможность зафиксировать цену на текущем уровне, когда Бишкек проходит фазу переоценки рынка. Entry price устанавливается до того, как новый ценовой уровень будет широко принят рынком, создавая значительный запас безопасности и повышая инвестиционное преимущество.
Второй опцион заключается в устранении затрат на удержание позиции в период интенсивного роста. В первые три года инвестор не испытывает давления cost of carry на денежные потоки. Это особенно важно в условиях высоких процентных ставок, когда ранние расходы на капитал часто вынуждают инвесторов продавать активы преждевременно или снижать ожидания по доходности. В Royal Central Park инвестор может сохранять полную позицию именно в тот период, когда актив накапливает стоимость, сохраняя денежный поток и оптимизируя эффективность инвестиций.
Финансовая структура, повышающая позицию, когда долг становится «легким»Третий опцион заключается в том, что к моменту начала исполнения финансовых обязательств коэффициент задолженности к стоимости актива (LTV) уже становится более выгодным. По мере переоценки недвижимости по рыночным ценам долг относительно актива автоматически «облегчается», открывая возможности для большей финансовой гибкости — от рефинансирования до оптимизации денежного потока. Это отличие пассивного кредитного рычага — когда одновременно берут кредит и платят проценты сразу — от стратегического рычага, при котором долг используется в нужный момент, а стоимость капитала оплачивается после роста стоимости актива.
Трехлетний льготный период создает важный финансовый лаг для оптимизации внутренней нормы доходности. При высоком финансовом рычаге в 70%, но без давления на денежные потоки в первые три года инвестор получает достаточное время, чтобы дождаться роста цен в рамках рыночного цикла, рассмотреть возможность продажи на пике re-rate или продолжить удержание актива до тех пор, пока операционная стоимость и арендный доход не станут более привлекательными.
IRR не размывается расходами на капитал на раннем этапе — в период, когда стоимость актива накапливается наиболее интенсивно (согласно данным World Bank Urban 2024).
В инвестициях в недвижимость, особенно на рынках, проходящих переоценку, таких как Бишкек, наибольшая прибыль формируется в момент, когда рынок переоценивает будущие ожидания, а не когда проект завершен. Данные Национального статистического комитета показывают, что ВВП в 2024 году вырос более чем на 11.5%, а в первые 11 месяцев 2025 года сохранял рост свыше 10%, создавая условия для фазы re-rate цен на недвижимость. В условиях высоких процентных ставок, как отмечает Национальный банк, ранняя уплата стоимости капитала может существенно снизить IRR инвестора. Кредитная программа Royal Central Park решает эту задачу напрямую: вместо снижения номинальной процентной ставки она создает временную финансовую структуру, позволяющую инвестору сохранять позицию в фазе роста без размывания эффективности инвестиций из‑за затрат на капитал. Это ключ к тому, чтобы использовать всего 30% собственного капитала для контроля 100% актива и максимально эффективно воспользоваться преимуществами цикла роста рынка.
Royal Central Park — первый проект формата all-in-one в Бишкеке, обеспечивающий устойчивую инвестиционную ценность для инвесторов. Благодаря стратегической финансовой структуре инвестор может зафиксировать цену на текущем уровне, сохранять позицию в ключевой фазе роста рынка и оптимизировать внутреннюю норму доходности, при этом эффективно управляя затратами на капитал в условиях высоких процентных ставок. Это сочетание комплексного жилого продукта и стратегического инвестиционного инструмента позволяет максимально использовать потенциал и возможности роста рынка недвижимости в Бишкеке.
