До миллиона сомов сверху: как этажность влияет на цену квартир в Бишкеке

Рынок жилой недвижимости Бишкека продолжает демонстрировать устойчивую корреляцию между ценой квартиры и ее расположением по вертикали. Согласно анализу, проведенному на основе данных купли-продаж за первые пять месяцев этого года, квартиры, расположенные на средних этажах, стабильно оцениваются выше, чем аналогичное жилье на первом или верхних уровнях зданий.

Исследование Госагентства по земельным ресурсам и кадастру охватило южные микрорайоны столицы — от 3-го до 12-го, включая «Асанбай», «Кок-Жар» и «Улан». За основу были выбраны наиболее распространенные серии квартир — 104-й, 105-й и индивидуальной планировки.

Так, в многоквартирных домах 104-й серии ценовое преимущество остается за двух- и трехкомнатными квартирами, находящимися на втором и третьем этажах. К примеру, двухкомнатная квартира на втором этаже в среднем дороже на 190 тысяч сомов, чем аналог на первом, и на 470 тысяч сомов — по сравнению с последними этажами.

У трехкомнатных квартир разница между вторым и четвертым этажами превышает 350 тысяч сомов, а по отношению к первому этажу — 270—300 тысяч сомов.

В домах 105-й серии наиболее дорого оцениваются однокомнатные квартиры на третьем этаже, где ценовое преимущество по отношению к первому составляет 480 тысяч сомов, а к девятому — 440 тысяч сомов.

Двухкомнатные квартиры, расположенные на 4—6 этажах, демонстрируют разницу в цене до 820 тысяч сомов по сравнению с крайними уровнями. Аналогичная динамика наблюдается у трехкомнатных квартир, где жилье на 2—8 этажах может быть дороже на 650 тысяч — 1 млн сомов, чем на первом или последнем этажах.

В квартирах индивидуального типа премия за средний этаж также сохраняется. Однокомнатные достигают максимума на шестом этаже, двухкомнатные — на пятом, трехкомнатные — на четвертом и четырехкомнатные — снова на пятом этаже. Во всех случаях наблюдается четкая премия за расположение в диапазоне со 2-го по 6 этажи.

Сформировавшийся спрос на квартиры в «среднеэтажном» сегменте отражает предпочтения покупателей, исходящие из баланса между комфортом, инфраструктурой и доступностью. Причины очевидны, первый этаж — это шум, сырость и постоянное уличное движение под окнами, последний — это жара летом, холод зимой и риск протечек. А вот второй, третий, четвертый этажи — золотая середина, где удобно, безопасно и, как показал рынок, дорого.

При этом, как «‎Акчабар» писал ранее, квартиры и без того становятся все более недоступными для рядовых покупателей. Так, по итогам 2024 года цены на квартиры выросли на 27.5%, а средняя стоимость  квадратного метра в столице достигла 95.9 тысячи сомов (+30.7%). На фоне стремительного роста цен индекс доступности жилья ухудшился с 7 до 7.6 лет. Это означает, что среднестатистическому кыргызстанцу потребуется почти восемь лет накоплений всей своей заработной платы, чтобы приобрести стандартное жилье. И речь идет не о каком-то элитном жилье, а стандартной двухкомнатной квартире площадью 54 квадратных метра.

На фоне роста цен на жилье в республике отмечено снижение сделок с недвижимостью. В целом он снизился на 9.1%.  Операций с квартирами в 2024 году провели 27 тысяч 869, что отражает сокращение активность на 8%.

На фоне того, что цены на квартиры растут быстрее доходов населения, за счет чего доступность снижается, кто-то готов, при прочих равных условиях платить за этаж. Таким образом, этажность остается одним из ключевых факторов ценообразования на рынке недвижимости столицы. Так что если ваша квартира  не слишком низко и не слишком высоко, считайте, вы живете в самой дорогой точке дома.